Η χώρα μας τα τελευταία χρόνια έχει σημειώσει αλματώδη βήματα στην κατεύθυνση του ψηφιακού εκσυγχρονισμού: ηλεκτρονικές συναλλαγές, ψηφιακές υπογραφές και υπηρεσίες κ.ά. Η εξέλιξη αυτή δεν θα μπορούσε να αφήσει ανεπηρέαστο τον τομέα της δικαιοσύνης και τον νομικό κόσμο. Πέραν της ψηφιοποίησης αρχειακού υλικού, έχουν νομοθετηθεί ηλεκτρονικές διαδικασίες, όπως τα άυλα διαζύγια, η ηλεκτρονική κατάθεση δικογράφων, και δρομολογείται η (αμφιλεγόμενη) εξ αποστάσεως παράσταση ενώπιον Δικαστηρίων, με στόχο, σύμφωνα με τις εξαγγελίες, την αποσυμφόρηση του όγκου εργασίας και την ταχύτερη απονομή της δικαιοσύνης.
Η δικηγορική πρακτική στην Ελλάδα αλλάζει και εκείνη μορφή. Η εικόνα του δικηγόρου με το βαρύ σκαλιστό γραφείο, τους χονδρούς τόμους και το χαρακτηριστικό πράσινο λαμπατέρ, ανήκει μάλλον στο παρελθόν. Στις μέρες μας, ο δικηγόρος κάνει καθημερινή χρήση -ίσως και κατάχρηση- των νέων τεχνολογιών, με ηλεκτρονικά meeting, ηλεκτρονικές βάσεις δεδομένων ισχύουσας νομοθεσίας, και παρακολούθηση διαδικτυακών σεμιναρίων.
Πόσο έχει επηρεάσει η ψηφιακή τεχνολογία την δικηγορία του δίκαιου των ακινήτων;
Ο δικηγόρος που ασχολείται με το Δίκαιο των Ακινήτων και δη των μεταβιβάσεων, έχει εξ αντικειμένου άμεση και διαρκή επαφή με όλες τις υπηρεσίες της «Δημόσιας Διοίκησης»: εφορίες, υπηρεσίες δόμησης, δασική υπηρεσία, Δήμους, Κτηματολόγιο κ.ά. Η μέχρι πρότινος διαπροσωπική επαφή και η διά ζώσης εξυπηρέτηση έχουν καταργηθεί και τείνουν να αντικατασταθούν από την εξ αποστάσεως και ηλεκτρονική εξυπηρέτηση. Αυτό έχει ποικίλα οφέλη:
α) παρέχεται η δυνατότητα απομακρυσμένης εξυπηρέτησης των πολιτών,
β) καθένας μπορεί να επιλέξει νομικό παραστάτη χωρίς τοπικούς περιορισμούς, ύστερα από συνεννόηση και συμφωνία.
Υπάρχουν ωστόσο ερωτήματα για το αν τελικώς εξυπηρετείται η ταχύτητα των συναλλαγών. Και τούτο διότι, ναι μεν επιταχύνθηκαν οι διαδικασίες, ωστόσο οι άνθρωποι πίσω από τους υπολογιστές, υπάλληλοι του δημοσίου και ιδιωτικού τομέα, καλούνται πλέον να διαχειριστούν ποικίλες και περίπλοκες ψηφιακές πλατφόρμες. Ταυτόχρονα, οι διαδικασίες έγιναν πιο περίπλοκες και απαιτητικές, με αποτέλεσμα πολλές φορές η παραδοσιακή γραφειοκρατία των ατελείωτων δικαιολογητικών, πιστοποιητικών και βεβαιώσεων να έχει αντικατασταθεί από την «ψηφιακή γραφειοκρατία». Ας μην λησμονούμε επίσης ότι πολλοί πολίτες δεν είναι τόσο εξοικειωμένοι με τις νέες τεχνολογίες, και ότι κατά την ηλεκτρονική διαχείριση εγκυμονείται ο κίνδυνος σφάλματος και τεχνικών δυσλειτουργιών.
Η μεταβίβαση ενός ακινήτου
Για τον πωλητή ακινήτου η διαδικασία της μεταβίβασης είναι ένας δρόμος μακρύς και δύσκολος, καθώς αυτός οφείλει:
* να έχει τακτοποιημένους τους τίτλους ιδιοκτησίας του,
* να έχει δηλώσει τα δικαιώματά του στο Κτηματολόγιο,
* να λάβει βεβαιώσεις από ιδιώτη μηχανικό περί της νομιμότητας του ακινήτου του, και Ηλεκτρονική Ταυτότητα Ακινήτου,
* να ελέγξει φορολογικά το ακίνητο, αλλά και την προσωπική του φορολογική κατάσταση, έτσι ώστε να μην οφείλονται φόροι,
* να ελέγξει την ασφαλιστική του κατάσταση, ώστε να μην οφείλονται εισφορές σε ασφαλιστικό φορέα,
* να διαθέτει ενεργό τραπεζικό λογαριασμό.
Αυτά και άλλα πολλά πρέπει να διεκπεραιωθούν μέσα σε εύλογο διάστημα, διότι ο υποψήφιος αγοραστής αναμένει να υπογράψει το συμβόλαιο αγοράς και να παραλάβει την ιδιοκτησία του ακινήτου.
Θεωρητικά, όλα τα παραπάνω συμβαίνουν με ένα, ή με μερικά «κλικ» σε διαφορετικές πλατφόρμες. Αλλά ας γίνουμε ρεαλιστές: για να ολοκληρωθεί η διαδικασία της μεταβίβασης απαιτούνται αμέτρητα «κλικ» σε πολυάριθμες ηλεκτρονικές πλατφόρμες, ανταλλαγή πάμπολλων ηλεκτρονικών μηνυμάτων και αμέτρητες ώρες επικοινωνίας μεταξύ των εμπλεκομένων φορέων.
Στη σύνθετη αυτή διαδικασία της μεταβίβασης ο καταρτισμένος δικηγόρος λειτουργεί δραστικά και καταλυτικά. Αν μιλήσουμε με ένα παράδειγμα από το χώρο της μουσικής (και ταιριάζει, μιας και ζούμε στο νησί της μουσικής, την Κέρκυρα), ο δικηγόρος που εξειδικεύεται στις μεταβιβάσεις ακινήτων λειτουργεί όπως ο μαέστρος μιας ορχήστρας. Ο μαέστρος που διευθύνει δεν ανεβοκατεβάζει απλώς τα χέρια του, ή βλέπει τους μουσικούς. Αντιθέτως, γνωρίζει κάθε στιγμή σε ποιο στάδιο βρίσκεται η μουσική, ποια μελωδία παίζει το κάθε όργανο, πότε πρέπει να συμβεί το καθετί, πότε να επιταχύνει και να επιβραδύνει. Ο ρόλος του δικηγόρου στις μεταβιβάσεις είναι αντίστοιχος, καθώς:
* ελέγχει την κανονικότητα και τη νομιμότητα όλων των εγγράφων που πρέπει να προσκομιστούν στο συμβόλαιο,
* φροντίζει η κάθε αναγκαία εργασία να γίνει σωστά και έγκαιρα,
* προλαμβάνει και επιλύει κάθε εμπλοκή και νομικό σφάλμα που θα παρουσιαστεί, διασφαλίζοντας ότι η αγορά θα ολοκληρωθεί γρήγορα και αποτελεσματικά,
* συντονίζει όλους τους εμπλεκόμενους κλάδους, προκειμένου ολοκληρωθεί η μεταβίβαση.
Καταλήγουμε, λοιπόν, ότι για την μεταβίβαση ενός ακινήτου δεν αρκεί η μηχανιστική συγκέντρωση δικαιολογητικών και βεβαιώσεων. Απαιτείται έλεγχος, κρίση, γνώση, εμπειρία και αξιολόγηση σε κάθε στάδιο της διαδικασίας, στοιχεία δηλαδή που μόνο ο πολύτιμος και αναντικατάστατος ανθρώπινος παράγοντας μπορεί να προσφέρει, ώστε να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση. Αυτόν ακριβώς τον καταλυτικό ρόλο επιτελεί ο έμπειρος και καταρτισμένος δικηγόρος, καθώς είναι ο μόνος που μπορεί να συμβουλεύσει, να καθοδηγήσει και να φέρει εις πέρας το προσδοκώμενο αποτέλεσμα, τη μεταβίβαση του ακινήτου. Είτε συμφωνούμε είτε διαφωνούμε, δεν έχει εφευρεθεί η υπερτεχνολογία που θα ολοκλήρωνε αυτόματα μια μεταβίβαση, ούτε η τεχνητή νοημοσύνη είναι ποτέ σε θέση να επιτύχει με ασφάλεια κάτι τέτοιο. Τελικώς, ο εξειδικευμένος και έμπειρος δικηγόρος είναι ο ανθρώπινος νους πίσω από τα αναρίθμητα «κλικ».
https://www.ekirikas.com/o-rolos-tou-dikigorou-sti-metavivasi-a/